Dříve byli spoluvlastníci omezeni v nakládání s vlastním podílem na určité nemovitosti i zákonným předkupním právem ostatních spoluvlastníků. Hovořím o období účinnosti dřívějšího občanského zákoníku, zákona č. 40/1964 Sb. (dále též „obč.zák.“), který byl od 1.1.2014 nahrazen novým občanským zákoníkem, zákonem č. 89/2012 Sb (dále též „o.z.“ – mimochodem, užívání uvedených zkratek bylo, či alespoň mělo být, sjednoceno rozhodnutím občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu České republiky¹).

Obč.zák. ve svém ustanovení § 140 stanovil předkupní právo pro spoluvlastníky, ledaže šlo o převod osobě blízké. Toto ustanovení o.z. nepřejal a pouze v  § 1124 a 1125 stanovil specifičtější situace, za kterých se předkupní právo uplatní. Jedná se o případy, kdy spoluvlastnictví bylo založeno zejména pořízením pro případ smrti. Nutno konstatovat, že tyto situace zřejmě v praxi běžné nebudou a ani zde je nyní podrobněji rozebírat nebudu.

Podstatné je, že zákonodárce dospěl k názoru, že upuštěním od předkupního práva spoluvlastníků nenastalo žádné zlepšení situace a novelou zák. č. 460/2016 Sb.² do nového občanského zákoníku ustanovení téměř shodné s původním § 140 obč.zák. opět zavádí.

Nově bude ustanovení § 1124 znít:

(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý z vlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.

Píši o budoucím čase, neboť tato změna bude účinná od 1.1.2018.

Lze se nyní i zamýšlet nad nastalou situací a možnostmi jejího využití. Konkrétně, zda někteří spekulanti nebudou o to více skupovat spoluvlastnické podíly, když po nabytí účinnosti uvedených změn budou mít vůči vlastníkům zbylých podílů lepší vyjednávací pozici.

Zajímavou možností, kterou bude vhodné zvažovat již při sestavování např. kupních či darovacích smluv představuje nové znění ust. § 1125 o.z., které bude od stejného data znít:

Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.

Jinými slovy, mám-li já, coby kupující/darující, zájem na tom, aby nový vlastník mého podílu nemohl omezovat nakládání se zbývajícími podíly ostatních spoluvlastníků, lze si ve smlouvě vymínit vzdání se předkupního práva.

Smyslem předkupního práva z mého pohledu je předcházení sporů s novým nevítaným spoluvlastníkem, omezování počtu spoluvlastníků, resp. scelování nemovitých věcí do rukou jediného vlastníka, což v důsledku ovlivňuje i tržní cenu dané nemovitosti. Sledování těchto cílů je sice v rozporu se svobodou v nakládání s vlastním majetkem, ale je nutné si uvědomit, že větší množství spoluvlastníků je mnohem větším omezením v jakémkoli užívání nemovitosti a zdrojem mnohých sporů, než pouhá povinnost nabídnout spoluvlastníkům ke koupi vlastní podíl.

Mgr. Ing. Jiří Dobišar, advokátní koncipient

1) K označování „starého“ a „nového“ občanského zákoníku. Pavel Vrcha, soudce NS ČR [online]. ČR: -, 2014 [cit. 2017-06-07]. Dostupné z: http://vrcha.webnode.cz/news/k-oznacovani-stareho-a-noveho-obcanskeho-zakoniku/

2) Zákon č. 460/2016 Sb., ze dne 14. prosince 2016, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a další související zákony. Dostupné z: https://www.epravo.cz/top/zakony/sbirka-zakonu/zakon-ze-dne-14-prosince-2016-kterym-se-meni-zakon-c-892012-sb-obcansky-zakonik-a-dalsi-souvisejici-zakony-21442.html